疫情下美仓储需求旺 工业房产新战区

作为美国最重要的大港口之一，洛杉矶地区的仓库是全国物流的重要一环。疫情下人们生活习惯的转变，影响到各行各业，比如远程工作、在线购物增加，让南加仓储需求势将成为工业房地产的新战区。

「现在最红火的就是仓库」，律师杜惠莉最近就发现，她做投资的客户都在转向仓库的商业地产，「不只是红火，根本买不到」。她表示不仅价位越来越高，位置也越来越远，待售的仓库已经非常稀少。就以华人区来说，已经从工业市发展到了内陆帝国的安大略、奇诺、芳塔那、库卡蒙加牧场等地，即使在远的东区也都开始变贵。她解释，由于临近圣诞节，又是全年生意最多之际，租赁也同样火热，「不怕没有房客，来转租（sublease）多得不得了，都租不到」。

比如，一家华人物流公司最近就在洛杉矶县弗农市（Vernon）签下约23.2万平方呎的工业租赁合同，是今年洛杉矶中区面积最大的工业租赁。据悉，这家物流公司将使用这处物业作为配送中心。代表该物流公司的仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）地产经纪Joe Dimola透露，该公司在美国东岸就是租用同一家房东的物业，来到洛杉矶是因为靠近港口，和其他一些主要的配送中心。

如今电子商务是推动对工业空间需求的关键因素。在疫情前，仲量联行35％的工业租赁是用于电子商务，但现在50％都与电子商务有关。该中介公司预计，仅今年一年，电子商务增长20％。Dimola也认为，电子商务将继续成为洛杉矶，和全国工业房地产租赁的真正推动力，尤其是靠近洛杉矶港和长堤港的仓储空间。

疫情趋势 物流配送量增加

资深商业地产经纪吴程远表示，许多业者因应疫情后的「新经济模式」，仓库需求有持续增加态势。原本就盛行的网络购物，这一年在货品的安全存量标准有明显提升，而有冷冻需求的食品配送及鲜果蔬菜仓储业，面对民众生活型态及购物习惯改变，也提前部署并积极转型。

这场世纪之疫造成让许多餐饮、旅游，以及需要与人接触的行业陷入困境。但「共乘经济」所衍生出的外送业，意外成为明日之星。基于安全及避疫需求，消费者对外送业多收取服务费或运费更能接受，为了让网购货品、食品及生鲜类产品更准时送达，增加货物配送驻点仓储，成为提高收益的重点投资。

中小企业 启用自动化设备

另外，科技业、制造业的仓储机械化生产 (Warehouse Robotics) ，以及仓储物流动自动系统 (Warehouse Automation) 不再只属于大厂专利，许多中小型企业逐渐启用自动化设备，透过增设智能生产线及物流系统，提升产能并减少人员接触染疫机会。吴程远预料在网际商务蓬勃且多样化的年代，仓储需求势将成为工业房地产的新战区。

杜惠莉分析，投资者转向仓库的主因，除了这些需求以外，也是因为其他投资方向不太看好。在投资者看来，如今短期投资因大选等各种因素不确定性高，因此大多选择长期投资。而长期投资通常主要是地产，可住宅地产如今因贷款利率低而太高涨，因此只能选择商业地产。而在商业地产中，远程办公的流行使办公楼空置率越来越高，零售业更是进入寒冬，使得店铺租赁也不看好。

综合看来，这些以往的投资方向似乎都受到疫情影响，而「钱总是要投资到一个地方」。她表示，疫情下人们网购越来越多，仓库当然是最好的选择。其次则是仓库的维护比较简单，这样一来即使流动性高也没有关系。