马来西亚Klang Valley 物流地产业的新机遇

随着制造商和物流运营商，寻求降低高昂的土地成本，并将业务集中起来，开发商建造最先进的大型立体仓库的势头，正持续高涨。马来西亚政府政策的进一步明朗，使其Selangor雪兰莪州大吉隆坡区域的Klang Valley巴生谷工业物流地产市场前景乐观。

尽管外部环境竞争加剧充满挑战，但对外国投资者而言，马来西亚依然是颇具竞争力的投资地。在2018年世界经济论坛（WEF）全球竞争力报告（GCR）中，马来西亚投资竞争力在亚太平洋140个国家和地区中排名第25位，仅次于新加坡、日本、香港、台湾、韩国和纽西兰。

从中期来看，中美持续不断的贸易冲突，使马来西亚在电子集成电路、液化天然气和通讯设备领域尤其受益。不受中美贸易战引发的关税影响的竞争优势，可能成为马来西亚吸引这两个超大经济体制造商，赴马建厂的契机。

市场指标

2018年1月至8月，马来西亚政府批准了616亿令吉(马币MYR 1令吉约为新台币TWD 7.52元)的国内外投资，高于2017年同期的404亿马币，其中制造业占498亿马币，约占批准投资的80.8%。在所有批准的投资中，外商直接投资438亿马币占比71.1%，同期占比60.4%为244亿马币。2018年10月，马来西亚的工业生产指数（IPI）比去年同期上涨4.2%，制造业和电子产业的高产出成为IPI 增长的有力支撑。

2019年马来西亚政府，宣布了几项支持工业增长的措施，特别是高科技产业。国家工业4.0政策或工业4.0就绪性评估，促进了电气和电子、机械和设备、化学品、航空航天和医疗设备领域关键部门的增长。这将为提高生产力、创造就业机会和制造业的高技能人才库铺平道路。

马来西亚Selangor雪兰莪州，作为东盟市场的门户，拥有发达的基础设施和大量的熟练劳动力，2018年1月至6月期间，已获批多达83个制造业项目，以31亿马币的意向资本投资，排名全国第三。

工业地产投资亮点

位于Subang市(梳邦再也，马来西亚雪兰莪州中部)的Khazanah Nasional公司开发的航空航天港口，将在Khazanah公司与Majlis Amanah Rakyat（Mara）等机构的参与下重新焕发生机。该地产项目开发始于1997年，占地80英亩，2020年前，当地政府的目标是在该地块再引进30多个中小型企业。由此形成一条被称作为Selangor“3S”的航空航天带（3S，即Subang、Serendah and Sepang位于Selangor州的城市），以实现2019年~2020年马来西亚的航空航天工业的进一步稳定增长。

另外，未来将在Pulau Indah岛建设一个占地380英亩的自由贸易区（FTZ），这也将成为刺激贸易，推动Klang港口航运和物流活动的催化剂。

物流地产供需

2018年8月，LYL集团为客户定制了两个面积分别为11.8万平方英尺和15.4万平方英尺的仓库，该设施位于Shah Alam U10区占地65英亩的LYL 物流园区。DB Schenker物流公司为扩展业务将入驻其中。

Axis Mega配送中心(AMDC)的第一阶段建设，近期已完成。位于Telok Panglima Garang的Taman Industri Sijangkang Utama，由Axis Real Estate Investment Trust（Axis REIT）开发，配置的高规格设备包括高端喷淋系统、LED照明和雨水收集系统，吸引了雀巢公司将全新分销中心设在这里。

尚在建设的银河物流中心位于Kuala Selangor，占地60英亩，由Alpha Galaxy Group公司开发。物流中心包括两个总建筑面积为150万平方英尺的仓库，均配备符合FM标准的消防系统。马来西亚Continental Tyres PJ 公司将使用超过一半的仓库面积（850,000平方英尺）作为全国配送中心，该设施预计将于2019年第一季度建成。

在Shah Alam的Nippon Express（马来西亚）私人有限公司工业园区21区内，新的仓库将在原银鸟地址上建造。这座全新的双层仓库占地14.7英亩，总建筑面积为682,658平方英尺，配备宽坡道。该工程正在进行中，将于2019年12月完工。

即将成立的CJ物流公司总部位于Bandar Bukit Raja，由一栋3层仓库构成，该仓库配有一栋3层办公附楼和多层宽坡道，总建筑面积为525,949平方英尺。该建筑工程已完成65%，将于2019年第二季度竣工。CJ物流公司将部分出租该设施，预计待设施启用后将实现全部入驻。