日本电商持续成长，成为物流地产的主力客户

日本2018年度(2018.4～2019.3)的产业经济报告，日本国内主要流通零售产业—百货、超市、便利店、专门店等的营业额规模持续缓慢成长。日本经济发展长期又稳定，产业很少会有激烈的变动，造就了按步就班的步调，人民也很习惯于这种社会状态。因此，商业创新速度保守，大多在原有基础上转型更新，如：横滨南部批发市场，改变了从传统的果菜批发市场到综合新型态批发购物市场，并将凌晨做批发市场，上午9点后做休闲零售市场，为让市民前来休闲活动，还改造一部分设施，作为临海公园与购物中心，此外，综合型新物流中心也成为连锁超市的最爱，在批发市场内完成采买、洗选截切加工、小包装加工到物流拣选作业与配送。将设施社会化，让周围地区的市民，愿意来批发市场休闲购物；制造业拜观光客的大幅增长之赐，加上亚洲地区成本高涨，让产业回流日本，资生堂、花王、松下等制造业重新在日本扩张建厂。来日本的『观光业』，救起了日本经济，2018年度访日外国游客达到3,000万人，海外游客在日本的总消费约达5兆日元，带动了日本的商业成长，2020年日本将举办奥运会，将带动更大成长，各产业加大投资力度，特别是旅馆业、药妆业、餐饮业与小家电业等。

欧美日等经济发达国家的产业发展，都是有近百年的循序渐进成长成熟阶段，各种零售业态都存在很久，已在人民中建立信赖感及方便性，因此就算电商发展迅速，实体零售店还是主流。日本传统的通贩市场(邮购与电视购物)，是日本无店铺销售的主力，营业规模约为6兆9,400亿日元，营收较前一年增加约6.6%，因电商的高度发展，通贩业也都增加了电商业务，同时，通贩业也将〝专门性〞作为武器，差别于电商业。2017年电商总营收额约为6.94兆日元，对实体零售小卖业(约142兆日圆)营收而言，只占4.9%，但电商高速发展也是事实，特别是智能型手机的普及，它的方便性、实时性与广泛性，让手机购物成长激增。各零售企业也察觉这是新形态的业务，都在积极发展电商业务。其中，美商亚马逊的营收增长速度最高，年营收达1兆3335亿日元，Yahoo雅虎达5,965亿日元，淀屋桥照相机(YODOBASHI KAMERA)家电电商达6,805亿日元，乐天达6,803亿日元，ASKUL达到3,604亿日元，各百货店与购物中心也察觉了电商的威力，更加强O2O的连动，特别是7 & i集团，除了加强新商品的开发力外，更是加强客户体验创新业态，无印良品将线下与在线结合的更完善，将电商视为营业的延伸，开设咖啡厅、进入便利店，开设旅馆等，加强体验式的感受品牌与商品魅力，而不是促销过季商品。由大型跨国商社牵头，引导旗下实体零售企业强化在线的销售，特别是总和性商社如伊藤忠(UNI超市、全家便利店等)、三菱(罗森便利店、成城石井等)、三井(QVC、SOGO、伊藤洋华堂等)等大型商社。日本便利商店行业总店数已超过5.5万门店，总销售额已达10兆6,975亿日元，虽面临来客数减少，但还在展店，未来要提升来客的频度，并加强在物品销售外的服务收入上，所有便利店企业，都在研发顾客来店的大数据搜集、无人结账的系统开发，以减轻现场店员的工作负担，同时在引进外国工作者担任店员的工作。日本超市总营业规模约为12兆9,175亿日元，连续两年营收下降，目前面临的是便利店与药妆店的食品卖场大型化，竞争异常激烈。