美国自助仓储火了几十年，2025年终于遇冷了？

美国自助仓储行业在 2025 年是否遇冷，需要结合行业整体表现、企业分化、需求变化及外部环境综合分析。以下是基于现有信息的关键观察：

一、行业增长动力与结构性分化

核心市场仍具韧性

北美作为全球最大的自助仓储市场，2025 年仍保持增长。QYResearch 报告指出，个人存储领域因家庭增长、物质财富增加及婴儿潮一代规模缩小持续扩张，商业存储则受益于企业降本需求。龙头企业如 Extra Space Storage（EXR）在 2025 年第一季度实现收入同比增长 2.56%，净利润激增 27.16%，同店出租率达 93.4%，显示头部企业通过规模化运营和技术升级维持竞争力。

企业盈利出现分化

行业内部呈现 “冰火两重天”：

头部企业稳健：EXR 通过整合 Life Storage 及第三方管理平台，强化市场份额；Public Storage（PSA）虽净利润同比下降 19.88%，但收入仍增长 2.24%，显示其通过租金调整和成本控制应对压力。

中小型企业承压：U-Haul 作为北美第三大运营商，2025 财年前三季度净利润同比减少 28.62%，反映中小型企业在高利率和市场竞争下的脆弱性。

二、需求端：个人与商业存储的博弈

个人存储需求结构性调整

千禧一代成为主要用户，推动技术升级需求，如虚拟游览、非接触支付等功能普及。但美国个人储蓄率从 2024 年的 3.4% 升至 2025 年 5 月的 4.5%，消费者削减非必要支出，可能抑制部分个人存储需求。此外，智能家居和 NAS 设备（如极空间私有云）的普及，分流了部分小型存储需求。

商业存储受关税政策扰动

特朗普政府关税政策的不确定性促使企业囤积库存，推动保税仓需求激增，洛杉矶港等核心区域租金溢价达 200 美元 / 集装箱位，空置率降至 4.7%（十年最低）。然而，自助仓储的商业客户（如中小零售商）可能因成本压力减少租赁，导致部分区域供过于求。

三、供给端：空置率与租金的区域差异

整体空置率未现系统性风险

美国仓库整体空置率在 2025 年第二季度达 7.1%（11 年新高），但这一数据主要反映工业仓储，自助仓储空置率因区域而异。例如，美西核心区域（如洛杉矶）因跨境电商和保税仓需求旺盛，租金突破 18 美元 / 平方英尺 / 年，空置率降至 1.2%；而中西部部分城市因供应过剩，空置率可能超过 10%。

租金分化加剧

高端仓储设施（如配备温控、智能安防）租金持续上涨，而老旧设施面临降价压力。例如，Public Storage 在一线城市的租金涨幅达 5%-8%，但二线城市部分门店租金同比下降 3%。

四、政策与技术：行业重塑的双刃剑

关税与贸易政策的间接影响

美国对中国商品加征关税及 “小额豁免” 政策的反复，促使企业转向海外仓和保税仓，间接推高商业仓储需求，但对自助仓储的直接影响有限。不过，若关税长期化，可能导致消费降级，进一步抑制个人存储需求。

技术升级与成本压力

智能锁、面部识别等技术成为行业标配，头部企业通过数字化提升运营效率，但中小运营商面临设备更新成本压力。例如，中国安东自助仓储通过智能系统将管理成本降低 20%，而美国部分小型运营商因资金不足被迫退出市场。

五、结论：行业进入盘整期，而非全面遇冷

2025 年美国自助仓储行业并未全面 “遇冷”，而是呈现结构性调整特征：

增长逻辑切换：从粗放扩张转向精细化运营，技术升级和增值服务（如包装、配送）成为新增长点。

区域分化显著：核心城市因人口流入和商业需求保持热度，而部分郊区或供应过剩区域面临调整。

企业洗牌加速：头部企业通过并购和技术壁垒巩固地位，中小型运营商在成本压力下逐步退出。

未来需关注两大变量：一是美国经济是否陷入衰退，二是关税政策的长期影响。若 2025 年下半年经济软着陆，行业有望在 2026 年恢复温和增长；反之，若衰退加剧，空置率可能进一步攀升，推动行业整合加速。